从需求分析看园区开发策略

　　一般来说，要成功的进行园区开发，引导企业入园和发展产业，就必须满足企业投资需要。但企业投资的需求是非常复杂而且多样的，不同的企业有不同的需求。因此，我们要在充分做好产业研究的基础上确定园区开发的政策和策略问题，并在营造条件满足企业核心需要和激发企业投资动机的基础上，通过多样化的开发方案和建设内容，满足不同企业和投资者的不同需要。

一、园区开发的策略问题

　　企业的核心需要提升竞争力和获得可持续发展的能力，因此投资环境和产业环境对企业的发展来说就是至关重要的了。所以，园区开发第一位的问题就是立足于本地产业环境的改造和提升，园区开发的第一策略就是利用本区域长期发展所积累的产业优势、配套优势、智力优势来营造园区发展的“气场”。为了营造这个“气场”，就应当充分认识本地优势产业和优势企业，围绕优势产业和企业进行产业链和产业生态的培育。围绕产业链进行园区的开发和项目的引进，围绕产业链引导中小企业的发展。

二、关于集中力量发展问题

　　园区是一个地区经济发展的示范区，园区开发需要大量的资金支撑，也需要不可复制的优势产业链的支撑，这就存在一个集中力量发展的问题。在有限的资源条件下，分散开发，分散发展，势必会造成开发资源的浪费，无法真正形成优势产业和产业链，无法快速形成产业集聚和示范效应，从而失去“气场”的吸引力。园区开发必须集中全市的力量，集聚全市的资源，集中力量发展。

三、关于入园企业标准问题

　　入园企业标准是园区开发中的重要问题。什么样的企业才能入园？不论企业质量和发展潜力而盲目加以引进并廉价提供土地，不但造成了资源浪费，而且为园区开发带来了潜在风险（目前大量闲置土地问题就是表现之一）。入园企业标准的制定或准入，必须综合考虑其在行业发展中的地位、或是考虑其对产业链发展的作用、或是考虑其技术上的先进性和发展潜力。不符合产业规划和国家产业政策、技术政策的项目一般不要引进。

四、关于园区运营问题

　　不考虑园区商业地产和项目的开发，在工业发展方面应当运营好以下两个方面的内容：
一是工业房产项目。就园区开发项目而言，除了工业土地开发与供应、基础设施建设外，还应当根据中小企业发展需要和集约用地的要求大力发展工业房产项目和工业房产市场。在产业生态体系中，往往存在众多小企业围绕一个大企业发展的局面。中小企业在整个价值链中，对核心企业的发展具有重要的作用，中小企业特别是高科技中小企业发展成为大企业的可能性是存在的，也是被实践所证明了的。需求创造供给，供给的满足又反过来促进需求的发展。在符合园区总体规划和产业发展定位的基础上，通过高水平的园区建设和多样化的生产要素及服务提供，积极满足现实产业投资需要，挖掘潜在的投资需要，创造良好的园区产业生态系统，是园区开发过程中的有益经验。比如武汉东湖高新区工业房产项目的开发，由于该项目很好的满足了中小企业的投资需要，市场处于产销两旺状态。一方面开发商获取了良好的开发效益，一方面引导了大量的中小企业入园。产业生态的形成又不可避免的促进了新的需要产生。无论是社会效益还是经济效益，都是十分可观的。
　　二是企业服务。企业在服务的需要方面是多样化的统一，就基本需要而言，包括人才、劳动、信息、金融、证券、技术等等方面，这些方面的服务主要是采取市场手段来解决。作为政府的责任，主要是引导这个平台的建立。企业服务如此重要，以至园区开发过程中必须制定详细的企业服务规划，大力发展产业性服务市场和服务产业。在企业服务方面，积极开展企业投融资服务，积极引导企业上市是各项企业服务中最应鼓励和扶持的内容。

五、关于开发力量的动员问题

　　满足企业投资发展需要，完成园区开发任务，光靠政府是不够的。一般来说在园区开发的先导期，由政府主导是可以的，但主要还是应当积极动员社会力量加入园区开发的建设过程，一来可以缓解园区开发资金的压力，二来可以大大提高园区开发的速度和效益水平。比如说商业地产项目和工业房产项目，再比如说基础设施建设项目，这些都可以动员社会力量进来参加开发，从而加速开发过程。
　　实践证明，园区开发只有真正立足于企业投资的核心需要，并围绕核心需要通过多种方式和多样化的开发方案满足不同类型不同规模企业不同需要时，园区开发才能获得成功。因此，在制定园区开发政策和策略时应当做好需求分析，并做好产业发展研究工作，防止工作中的主观臆断或是盲人打靶、无的放矢。