调研：工业房产谱写发展新篇章

　　高新区建区15年来，工业地产和工业房产作为我区招商引资载体和创新创业平台，一直是驱动高新技术产业持续快速发展的两个车轮。归纳起来，无非是两条路径，一是依靠财政兜底向银行融资，作较大规模的工业地产开发，并吸引外商内资进区投资兴业，发展生产，形成税收；二是通过行政手段和市场行为，开发一定规模的工业房产，即标准厂房，建立科技孵化器或创业基地，以培育高新技术产业项目，壮大园区经济总量。

　　目前，工业地产开发是发展高新技术产业的主导方式，我区已形成天台科技园、金德工业园和栗雨工业园，正举全区之力大规模开发栗雨工业园二期，时代新材、钻石切削、金德管业和太子奶集团等一大批企业形成高新技术产业队伍的骨干力量。工业房产开发是培育高新技术产业的辅助方式。留学生创业园、天台金谷和中小企业促进园，是我区发展工业房产的初级阶段，已形成高新技术产业孵化体系的中坚力量。

　　长期以来，我区招商引资、产业发展与园区建设存在两大矛盾。一是繁重的招商引资任务与开发成本或土地价值规律之间的矛盾；二是高力度的投资与低能量的产出之间的矛盾，形成了工业地价低估，工业地产低效的不利局面，财务负担沉重。尤其近几年国家对土地征用及开发实行从紧的宏观政策，严格控制土地报批、征地拆迁等程序，各地尤其是开发区的工业用地供应量明显萎缩。因此，以工业地产为招商载体的行为应该定位在宏观和战略层面，其适应范围必须严格控制，不宜扩大化。

　　近年来，国民经济的持续升温，激活了众多投资者和创业者开发项目、发展事业和创造财富的热情，形成了以科学合理、节约集约用地为特征的工业房产开发的巨大市场。由此，我们应当把目光由工业地产开发更多地转向大规模发展工业房产上面，将其作为招商引资和自主创新的新平台，以保持区域综合竞争力，适应我区经济社会发展的需要。

　　从营运效益方面分析比较，我区的工业房产基本好于工业地产。这是因为，第一，工业房产的开发顺应了经济发展规律，高度贴近市场，是民营经济和广大中小企业投资创业者理想的创新创业平台。第二，工业房产的开发大大缩短了工业项目的建设周期，有利于建设项目高效率的达产见效。第三，工业房产的开发符合项目开发的基本价值规律，有较好的技术经济指标，其投入产出比和营运效益较为理想。第四，工业房产的开发能够形成建设项目开发商或全体投资人自己的资产，实际上形成高新区管委会的资产，有利于园区建设的资本运作，有利于高新区发展的长远利益。

　　工业房产开发是一项庞大的系统工程，需要各种社会资源和要素充分发挥作用，并优化配置，我们需要认真做好三项工作。第一，解决好工业房产项目开发的投入机制问题。要坚持以政府财政资金作为引导，吸引银行资金、机构投资者的资金投向，鼓励和支持民间资本的介入，形成社会动员，财力集中，做大规模，加快发展的大好局面；第二，探索工业房产项目运营的盈利模式，挖掘工业房产项目发展的内在动力。按照工业房产发展的客观规律，实现政府社会长远效益目标与开发商资本趋利特性之间有效结合，统筹兼顾，形成工业房产开发的良性发展态势。第三，拓展工业房产管理和营销手段。坚持“市场导向，效益优先”的原则以及以租为主、租售结合的经营思路，推出定向开发、以租代售等经营品种，激活工业房产市场。不仅要开发适合高科技产业发展的工业楼宇，而且要开发适应株洲工业特色的大规模的单层轻钢结构厂房，争取更大的客户群体，创造更优经济效益。